¿Qué es el ISR por enajenación de inmuebles?

La muerte y los impuestos.  Esas son cosas de las cuales, todos sabemos, no hay escape.  Sin embargo, al vender un bien inmueble y obtener una ganancia, sí existe la posibilidad de escaparte de pagar el ISR por Enajenación de Inmuebles. En esta serie de artículos te vamos a mostrar una herramienta gratuita para calcular este impuesto (clic aquí) y te vamos a explicar todo lo que hay que saber sobre este impuesto si trabajas en una inmobiliaria, notaría o si simplemente quieres vender un bien inmueble. ¿Qué es? ¿Cómo se calcula? ¿Cómo se exenta? ¿Qué tipos diferentes de cálculos hay?  Esto y más, adelante.

Primero que nada, ¿qué es el ISR por Enajenación de Inmuebles?

Como el la primera parte del nombre lo índica, este impuesto es un Impuesto Sobre la Renta (ISR).  Esto significa que este impuesto se debe pagar cuando alguna persona genera alguna ganacia econonómica.  La segunda parte de nombre, sobre enajenación de inmuebles, indica que esta ganacia sobre la cual se va a pagar el impuesto es cuando alguien vende alguna propiedad inmueble (casas, terrenos, etc.) y obtiene una ganancia de esta venta.

Este impuesto es un poco más complicado de calcular que los demás ISRs y esto se debe a que la ganancia generada por vender un inmueble se ve afectada por varios factores como lo son el precio en el que se compró inicialmente, la inflación, depreciación de bienes inmuebles entre varios otros factores que se deben de tomar en cuenta cada vez que se necesita calcular.  

¿Cuándo se debe de pagar este impuesto?

Existen diferentes situaciones donde se puede llegar a evitar pagar el impuesto y es principalmente por dos razones:

1. 1. El valor que se haya transferido no se considera como ingreso, esto ocurre en situaciones como:
      1. La muerte de una persona (ya sea por la herencia o fideicomisos testamentarios)
      2. Una donación
      3. Una fusión de sociedades
   2. Que seas una persona física y la venta pueda aplicar para alguna de las siguientes exenciones
      1. Venta de casa habitación: es decir, vendes la casa en la que viviste por lo menos los últimos tres años y no exceda 700,000 UDIS (LISR Art. 93 Frac. XIX)
      2. Venta de parcela o derechos parcelarios (LISR Art. 93 Frac. XXVIII)

Fuera de estas situaciones, si generaste alguna ganancia por vender un inmueble, como dice el dicho, ya bailó Berta y hay que pagar. 

Un breve ejemplo del ISR por venta de inmuebles

Uno de los factores principales a considerar al calcular este impuesto es algo que en estos tiempos (2022) todos conocemos muy bien y odiamos mucho: la inflación.  Hagamos un pequeño ejercicio para demostrarlo:

• Compraste un terreno por $10,000 MXN en enero del 2002
• Lo vendiste en por $20,000 MXN en enero del 2019

Así a primera vista pudieras pensar:

• $20,000 – $10,000 = $10,000, ¡Wow! Le saqué una ganancia del 100%.  Pudieras también pensar que sobre esta cantidad habría que pagar ISR por enajenación de inmuebles.

Pero examinando más cercanamente este caso, nos daremos cuenta que:

• $10,000 MXN del 2002 no son igual a $10,000 MXN 

• $10,000 MXN de enero del 2002 son igual a $20,099 de enero del 2019 (como se hace esta conversión veremos más adelante)

Si hacemos ahora las matemáticas nos damos cuenta que:

• $20,000 MXN de enero 2022 – $20,099 MXN de enero 2019 genera una pérdida de ($99.00) MXN

¿Cuánto hay que pagar en este ejemplo de ISR por Enajenación de Inmuebles?

En este ejemplo en específico, como no hubo ganancia, no hay impuesto.  Al igual que se toma en cuenta la inflación, se tienen que tomar en cuenta muchos factores adicionales que afectan el precio de los inmuebles, como lo son la depreciación de inmuebles, ayudas para venta de casa habitación, entre otras. 

Después de tomar todo esto en cuenta, finalmente puedes calcular el impuesto que se debe de pagar y esto lo haces utilizando un arancel que se actualiza anualmente en el Diario Oficial de la Federación.  Por ejemplo las del año 2022 son así:

En el ejemplo que hicimos, no hubo ganancia, pero supongamos que hubiera habido una ganancia de $700,000 pesos.  Para calcular el impuesto habría que hacer lo siguiente:

• Encontrar el renglón en el cual cae nuestra ganancia (entre límite inferior y superior) 
  • En este caso vemos que el límite inferior del renglón es $510,451.01 y el superior es $974,535.03
• Teniendo el renglón, anotamos nuestra cuata fija, que en este caso es $95,768.74
  • Teniendo la cuota fija, sumamos el producto que da multiplicando la ganancia menos el límite inferior por el por ciento a aplicarse.  Visto como formula sería así: 
  • [Cuota Fija ($95,768.74)] + ( [Ganancia ($700,000)] – [Límite Inferior ($510,451.01)] ) * [Por ciento a aplicarse (30%)]
  • Haciendo este cálculo obtenemos como impuesto a pagar de ISR por enajenación de inmuebles la cantidad de $152,633.437

Si terminaste así después de ver cómo se hace el cálculo, déjame decirte que este es uno de los cálculos más fáciles que hay.  La cosa se pone mucho más interesante cuando el terreno tiene alguna construcción, cuando hay mucha diferencia entre el tiempo que se compra y se vende el inmueble entre otras cosas. 

No es tan fácil realizar este cálculo y se vuelve tedioso si lo necesitas hacer muchas veces.  Para esto es útil tener una herramienta de cálculo como es la nuestra que ofrecemos de manera gratuita (más información en la parte de abajo).  Para seguir leyendo sobre el cálculo de ISR y realizar más ejemplos, te invitamos ir al menú de nuestra guía de cálculo de ISR por venta de inmuebles.  

Pero de igual manera, te invitamos a continuar leyendo si quieres aprender sobre las otras cosas que necesitas tomar en cuenta al calcular el ISR por enajenación de inmuebles para calcular el ISR por Enajenación de Inmuebles.