Cuando se realiza la venta de una casa habitación, es común que varias personas estén involucradas como copropietarios o herederos. En estos casos, es posible que uno o más de los enajenantes puedan exentar el ISR por cumplir con los requisitos de exención por casa habitación, mientras que otros no. A esto se le conoce como un caso mixto de exención por casa habitación. En este artículo te explicamos cómo debe calcularse el ISR en este tipo de operaciones de forma correcta, legal y optimizada para efectos fiscales.
¿Qué es la Exención por Casa Habitación?
La exención por casa habitación es un beneficio fiscal contemplado en el artículo 93, fracción XIX de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR). Permite que una persona física no pague ISR por la ganancia obtenida en la venta de su casa, hasta por 700,000 UDIs (aproximadamente 5 millones de pesos), si cumple con los siguientes requisitos:
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El inmueble vendido fue su casa habitación.
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No ha utilizado esta exención en los últimos tres años.
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Puede comprobar su residencia en el domicilio mediante documentación oficial (INE, comprobantes de domicilio, etc.).
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La operación es formalizada ante notario público.
Este beneficio aplica de forma individual por cada contribuyente. Por eso, cuando hay varios enajenantes, es fundamental analizar caso por caso. Si no estás bien familiarizado con cómo funciona la exención de casa habitación normal, te recomendamos primero leer este artículo.
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¿Qué Sucede Cuando Algunos Enajenantes Exentan y Otros No?
Cuando se trata de una exención casa habitación con varios enajenantes, puede presentarse un escenario mixto:
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Uno o varios enajenantes exentan el ISR por cumplir con los requisitos de la ley.
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Otros no exentan y deben pagar el ISR correspondiente por su parte proporcional.
Este tipo de operación requiere un cálculo diferenciado del ISR, lo que se conoce como exención casa habitación mixto.
Ejemplo Práctico: Exención Casa Habitación Mixta
Supongamos que se vende una casa por $4,000,000 de pesos con tres propietarios:
| Enajenante | Participación | ¿Exenta casa habitación? |
|---|---|---|
| Juan | 50% | Sí |
| Ana | 30% | No |
| Pedro | 20% | No |
En este ejemplo:
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Juan cumple con los requisitos de la exención por casa habitación, por lo que no paga ISR.
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Ana y Pedro no exentan, por lo tanto, sí deben pagar ISR por su parte proporcional.
Cálculo del ISR en Caso de Exención Casa Habitación Mixto
1. Determina el valor de venta proporcional
Cada enajenante participa según su porcentaje. Por ejemplo:
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Juan: $2,000,000
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Ana: $1,200,000
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Pedro: $800,000
2. Calcula la utilidad gravable individual
Solo para quienes no exentan, se resta:
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Costo de adquisición ajustado por inflación
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Mejoras comprobables
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Gastos notariales o de escritura deducibles
3. Aplica la tarifa de ISR
Se utiliza la tarifa progresiva que corresponda o un cálculo con base en tasa fija, según lo determine el notario.
Puedes ver un ejemplo completo en esta liga: clic aquí
Obligaciones del Notario en Casos Mixtos
El notario debe:
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Verificar la documentación de cada enajenante.
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Determinar si aplica o no la exención por casa habitación para cada uno.
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Calcular el ISR de forma aplicando las exenciones correspondientes.
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Retener el impuesto únicamente a quienes no tienen derecho a la exención, o a los que exedan el monto de la exención.
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Presentar el aviso al SAT con los datos completos de la operación.
Tabla de Cálculo Ejemplificada
| Enajenante | % | Exenta | Utilidad Gravable | ISR Estimado |
|---|---|---|---|---|
| Juan | 50% | Sí | $0.00 | $0.00 |
| Ana | 30% | No | $750,000 | $150,000 |
| Pedro | 20% | No | $525,000 | $105,000 |
Este ejemplo muestra cómo se realiza una exención casa habitación parcial, calculando el ISR únicamente para quienes no están cubiertos por el beneficio.
Conclusión
Cuando existe exención por casa habitación en una operación con varios enajenantes, es indispensable realizar un cálculo por persona y por participación. El hecho de que uno de ellos cumpla con los requisitos no significa que todos exentan. Este tipo de casos, conocidos como exención casa habitación mixto, requieren especial atención por parte del notario y el contribuyente para evitar errores y sanciones.
Para asegurarte de cumplir correctamente con tus obligaciones fiscales en una operación de compraventa, consulta a tu notario de confianza o a un asesor fiscal experto en ISR por enajenación de inmuebles.