En este blog hemos visto todo tipo de cálculos de ISR por enajenación de inmuebles. Pero ha llegado la hora de ver uno de los casos más laboriosos que llega a haber, el del avalúo referido y con avalúo de mejoras. Como ya sabemos, una de las cosas que complica este cálculo en mayor medida es si el terreno y la construcción no se compraron juntas. Bueno, en este artículo vamos a hacer un cálculo donde no se compraron juntas, y peor aún, el vendedor no tiene manera de comprobar cuánto gastó en construir la propiedad.
Antes de empezar, necesitamos introducir un mecanismo que nos va a servir para nuestro cálculo y eso es el
AVALÚO REFERIDO
Un avalúo referido es un procedimiento utilizado para estimar el valor de una propiedad en una fecha pasada, tomando como base una valuación realizada en la fecha presente. Primero se hace el avalúo de hoy y luego, se ajusta este valor por inflación, llevándolo a pesos correspondientes a la fecha pasada. Finalmente, se considera un porcentaje, comúnmente el 80%, de este valor ajustado como la estimación del valor de la propiedad en el pasado.
Quizá te preguntes, ¿para qué nos sirve este mecanismo? Bueno, como sabrás, el ISR se paga con base en a las ganancias obtienes. Entonces si tú, al momento de vender una propiedad, no puedes comprobar cuánto gastaste en construirla, pues no vas a poder deducir ese monto de lo que pagas del impuesto. Entonces el avalúo referido te ayuda a sacar un monto que puedes deducir.
Bueno, ahora sí comencemos con
EL CASO
Se vende una casa. El terreno se compró en 1995 y la construcción se realizó en 1997 y no se cuentan con facturas que comprueben su costo.
Al inmueble se le construyó una pared adicional en el 2004, e igual, no se cuenta con facturas que comprueben el gasto.
El vendedor rentaba el inmueble y tenía años sin vivir ahí. Los datos en concreto son los siguientes:
# de Vendedores: 1
Fecha de Adquisición Terreno: 05/04/1995
Precio de Adquisición Terreno: $123,500.00 MXN
Fecha de Construcción: 27/09/1997
Precio Construcción: ????? (incluso aunque el vendedor sepa cuánto le costó, si no cuenta con una manera de comprobarlo, en la notaría no le van a aceptar el monto)
Fecha de pared adicional: 08/04/2004
Precio Pared Adicional: ????? (aplica igual que el precio de la construcción)
Fecha de Venta de Inmueble: 8/11/2023
Precio de Venta de Inmueble: $9,865,132.00
Primero que nada es importante que podamos definir el
PRECIO DE LA CONSTRUCCIÓN Y AVALÚO DE MEJORAS
Como mencionamos anteriormente, aquí es cuando nos va a servir realizar nuestro avalúo referido. Entonces, hagamos el cálculo.
- Hacer un avalúo del precio actual del terreno
- Supongamos que nos dio un monto de 3,235,000.00 MXN
- Ajustar el monto por la inflación (lee este artículo que explica cómo funciona)
- Utilizando los factores INPC (índice nacional de precios del consumidor) nos da $800,544.42 en pesos de 1997
- Si tomamos el 80% nos da un total de $640,435.54
- Este es el precio que podremos deducir como valor del inmueble
Se hace el mismo procedimiento para la pared adicional (avalúo de mejoras) y nos debe de dar un valor de
- Precio pared adicional: $80,769.57
Este cálculo puedes hacer manual, o lo puedes hacer también utilizando nuestra calculadora de avalúos referidos gratuita que encuentras dando clic aquí.
PRECIO DE VENTA DIVIDIDO
Bueno, ahora pudiéramos pensar que ya tenemos todos los datos para hacer nuestro cálculo, pero si vamos a nuestra herramienta de cálculos (clic aquí), veremos que al momento de seleccionar un cálculo terreno y construcción con diferente fecha de compra, nos pide que desglosar el precio de venta por construcción y terreno. El cálculo lo necesita así, ya que la ganancia de del terreno y construcción se calcula por separado.
Existen varias maneras de separar este cálculo (puedes leer más de ellas en este artículo), pero la que usaremos en este caso será el método de avalúo, porque es la que comúnmente utilizan las notarías. Esto consiste en hacer un avalúo del terreno y tomar ese valor como precio de venta del terreno. Después al precio total le restas ese monto y el restante es el precio que se destinará a la construcción.
Digamos se hizo el avalúo y nos dio lo siguiente:
- Valor de avalúo: $2,645,552, por lo tanto ->
- Precio de Venta Terreno: $2,645,552
- Precio de Venta Construcción: $9,865,132 – $2,645,552 = $7,219,580
AHORA SÍ, HAGAMOS EL CÁLCULO
Ahora sí, tenemos todos los valores que necesitamos para realizar este cálculo de ISR con avalúo referido.
Fecha de Adquisición Terreno: 05/04/1995
Precio de Adquisición Terreno: $123,500.00 MXN
Fecha de Construcción: 27/09/1997
Precio de Adquisición Construcción: $640,435.54 (por avalúo referido)
Fecha de pared adicional: 08/04/2004
Precio Pared Adicional: $80,769.57 (por avalúo referido)
Fecha de Venta de Inmueble: 8/11/2023
Precio de Venta de Terreno: $2,645,552 (por método de avalúo de terreno)
Precio de Venta de Construcción: $7,219,580 (por método de avalúo de terreno)
Te invitamos a realizar el cálculo fácilmente con nuestra herramienta gratuita de cálculo de ISR, la puedes encontrar dando clic en esta liga. El resultado que debes de total de ISR es: $970,387.43. Ahí puedes hacer los cálculos en línea que quieras y de manera gratuita. Si quieres ver cómo funciona el cálculo a mayor profundidad, puedes visitar este artículo donde se hace el mismo tipo de cálculo paso a paso, o puedes visitar nuestro manual comprensivo de cálculo de ISR en esta liga. ¡Buena suerte en todos tus cálculos!