A lo largo de estos artículos hemos hecho varios cálculos del impuesto sobre la renta por adquisición de inmuebles, y han sido de las variaciones fáciles, ahora vamos a hablar sobre una un poco más complicada: el Cálculo de ISR: Diferente fecha. este cálculo se denomina así ya que la venta del terreno se hace en fecha distinta a la venta de la construcción. En estos casos los cálculos se hacen completamente por separado y al final se juntan para obtener la cantidad que cada enajenante debe de pagar, por ello se considera como uno de los más complejos, si no sabes cómo funciona el cálculo te recomendamos que vayas a ver como funcionan los más sencillos como es el de Solo Terreno y Solo Construcción.
¿Qué información se utiliza en el cálculo de diferente fecha?
Los datos también tienen que estar separados por terreno y construcción, como los siguientes valores:
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- Precio de adquisición
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- Terreno
$10,000.00 MXN - Construcción
$20,000.00 MXN
- Terreno
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- Precio de enajenación
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- Terreno
$25,000.00 MXN - Construcción
$45,000.00 MXN - Si únicamente tienes el precio total de la venta, es necesario separarlo. Te dejamos este artículo que explica cómo puedes hacerlo (clic aquí).
- Terreno
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- Fecha de adquisición (por ser diferente fecha se necesitan las dos por separado)
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- Terreno
25/10/2010 - Construcción
08/04/2016
- Terreno
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- Fecha de enajenación
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- 22/07/2022
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- Cantidad de enajenantes y su porcentaje de participación
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- 1 participante del 100%
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- Precio de adquisición
Primeros cálculos a realizar
Cálculos del terreno en el cálculo de diferente fecha
Una vez que tengas toda la información necesaria para realizar el cálculo, primero hay que hacer los cálculos del terreno (puedes ver un ejemplo de solo terreno dando clic aquí):
- Obtener el precio actualizado que es tomar en cuenta como afecta la inflación a dicho precio (se consultan los valores directamente de la página del Banco de México).
Para esto primero calculamos el INPC:
La fecha de adquisición (25/10/2010) ………………………. INPC: 73.9689
La fecha de enajenación (22/07/2022) ……………………… INPC: 122.0440
Se divide el INPC de enajenación entre el INPC de adquisición
122.0440 / 73.9689 = 1.6499 (comprueba con la calculadora del INEGI)
Después se toma el ajuste de inflación:
Se restan las fechas para saber cuantos años han pasado desde que se adquirió
Fecha enajenación (22/07/2022) – fecha adquisición (25/10/2010) = 11 años
Se busca ese factor en el anexo 9 de la miscelánea fiscal, en este caso es 1.57.
Se comparan ambas, se toma en cuenta el mayor para multiplicarlo por el precio de adquisición y así obtenemos lo que es el precio actualizado:
$10,000.00 MXN * 1.6499 = $16,499.00 MXN
2. A continuación, se calcula las ganancias:
Utilidad Gravable. Se resta el precio de enajenación menos el precio actualizado:
$25,000 MXN – $16,499.00 MXN = $8,501 MXN
Ganancia anual. Se divide la ganancia a nivel operación entre los años transcurridos:
$8,501 MXN / 11 años = $772.82 MXN
Cálculos de la construcción en el cálculo de diferente fecha
Después se realizan los cálculos de la construcción (puedes ver un ejemplo de solo terreno dando clic aquí):
1. Obtener la depreciación.
Primero se calcula la diferencia de años entre las dos fechas:
Fecha enajenación (22/07/2022) – fecha adquisición (08/04/2016) = 6 años
Se multiplica por el 3 por ciento:
6 años * 3% = 18%
2. Obtener el valor depreciado.
Sabiendo ahora que el inmueble se depreció un 18%, podemos calcular que el valor actual del inmueble es 82% (100% – 18%). Luego se calcula el valor en pesos, es decir, el valor depreciado que es multiplicar el valor de adquisición por el valor en porcentaje actual:
$20,000 MXN * 82% = $16,400 MXN
Y sobre esta cantidad se realizan los mismos cálculos que se realizaron anteriormente con los datos del terreno.
3. Obtener el precio actualizado del cálculo diferente fecha.
La fecha de adquisición (08/04/2016) ………………………. INPC: 89.6253
La fecha de enajenación (22/07/2022) ……………………… INPC: 122.0440
Se divide el INPC de enajenación entre el INPC de adquisición
122.0440 / 89.6253 = 1.3617
Ajuste de inflación:
Fecha enajenación (22/07/2022) – fecha adquisición (08/04/2016) = 6 años
Factor en el anexo 9 de la miscelánea fiscal = 1.32
Precio actualizado:
$16,400 MXN * 1.3617 = $22,331.88 MXN
4. A continuación, se calcula las ganancias:
Utilidad Gravable:
$45,000 MXN – $22,331.88 MXN = $22,668.12 MXN
Ganancia anual:
$22,668.12 MXN / 6 años = $3,778.02 MXN
Ya una vez que tenemos todos los factores tanto del terreno como de la construcción se suman primero antes de realizar los siguientes cálculos:
Utilidad Gravable:
$8,501.00 MXN (terreno) + $22,668.12 MXN (construcción) = $31,169.12 MXN
Ganancia anual:
$772.82 MXN (terreno) + $3,778.02 MXN (construcción) = $4,550.84 MXN
ISR a pagar en el cálculo diferente fecha
Para saber la cantidad final en el cálculo necesitas consultar la tabla de tarifas del ISR que se encuentra en la página oficial del Diario Oficial de la Federación dando clic aquí.
1. Con la ganancia anual de $4,550.84 MXN queda en el primer rango:
| Límite inferior | Límite Superior | Cuota Fija | % excedente |
| $0.01 | $7,735.00 | $0.00 | 1.92% |
2. Restar el límite inferior: $4,550.84 MXN – $0.01 MXN = $4,550.83 MXN
3. Multiplicar por el porcentaje excedente: $4,550.83 MXN * 0.0192 (1.92%) = $87.38
4. Le sumamos la cuota fija a este valor (que en este caso es cero, por lo que se queda igual).
5. Este valor obtenido lo dividimos entre la utilidad para obtener un nuevo factor:
$87.38 / $4,550.83 MXN = 0.0192
6. ISR Terreno (utilidad * años * factor): $772.82 MXN * 11 * 0.0192 = $163.22 MXN
7. ISR Construcción (utilidad * años * factor): $3,778.02 MXN * 6 * 0.0192 = $435.23 MXN
8. Por último, sumamos estos dos para obtener el ISR Total:
$163.22 MXN + $435.23 MXN = $598.45 MXN
Y listo! Te invitamos también a que intentes realizar este cálculo de venta de enajenación de inmuebles con diferente fecha en nuestra herramienta gratuita para calcular el ISR.
