En los dos artículos anteriores vimos cómo transformar una suma de dinero de una fecha a otra para tomar en cuenta la inflación y también cómo depreciar un inmueble con los años transcurridos. En este artículo vamos a realizar el primer cálculo completo para cuando se está vendiendo solo terreno.  Haremos este cálculo primero ya que es el más sencillo y es conocido, sencillamente, como Cálculo de ISR: Solo Terreno.

¿Qué información necesitamos?

Para cálculo de ISR solo terreno se necesitan los siguientes valores (debajo de ellos encontrarás el valor que usaremos para este ejemplo):

• Precio de adquisición 
• $10,000.00 MXN
• Precio de enajenación
• $20,000.00 MXN
• Fecha de adquisición
• 03/08/2012  
• Fecha de enajenación
• 22/05/2022 
• Cantidad de enajenantes y su porcentaje de participación
  • Enajenante que participa al 100% (este porcentaje sólo puede cambiar cuando hay más que 1 enajenantes, pero veremos este caso más adelante)

1. Primero que nada, para hacer el cálculo solo terreno, va a ser necesario hacer el ajuste del precio del terreno.  Esto ya lo hicimos en este artículo (clic para ir a ver) y vimos que el valor que quedó fue:
1. $15,275.00 MXN
2. Como no hay ninguna deducción adicional (como lo sería hacerle alguna mejora al terreno), el total de deducciones va a ser este mismo número: $15,275.00. Se le llama deducción porque es el monto total que se va a restar del precio de venta ($20,000.00) para calcular la ganancia de esta operación.
3. El siguiente paso sería calcular la ganancia.  Este paso es muy sencillo ya cuando tenemos todos los valores de la transacción actualizados.  Lo único que se tiene que hacer es restarle al precio de venta todas las deducciones actualizadas.
1. $20,000.00 – $15,275.00 = $4,725.00
2. Esto quiere decir que de esta operación se obtuvo una ganancia de $4,725.00.  Este es un valor muy importante porque es en verdad cuánto dinero ingreso el enajenante y es el dinero al que se le aplicará el impuesto.  Con esto en mente, podemos seguir con el cálculo de ISR solo terreno.
4. Ahora lo que seguiría sería calcular la utilidad anual obtenida por el enajenante.  Esto es bastante sencillo también y se hace de la siguiente manera:
1. Cantidad de años completos transcurridos: 9
2. Dividir ganancia entre años = $4,725.00 / 9 = $525.00
5. Una vez obtenida la ganancia anual del enajenante podemos finalmente calcular el ISR: Solo Terreno que deberá pagar el mismo. Para esto necesitaremos consultar la tabla de tarifas del ISR.  Esta tabla la puedes encontrar en nuestra página dando clic aquí o la puedes encontrar la de este año (2022) en la página oficial del Diario Oficial de la Federación dando clic aquí.
1. Como vemos que la ganancia anual es de $525.00, esta cae en el primer escalón de la tabla:

1. Los pasos a seguir son:
1. Restar el límite inferior -> $525.00 – $0.01 = $524.99
2. Multiplicar por el porcentaje excedente -> $524.99 * .0192 (se divide entre 100 porque es un porcentaje) = $10.08
1. Con esto ya obtuvimos el impuesto que se debe de pagar por cada año
3. Ahora para encontrar el impuesto que se debe de pagar en total vamos a necesitar multiplicar el impuesto a pagar anual por la cantidad de años (9)
1. $10.08 * 9 = $90.72 (se debe redondear) = $91.00

1. Con esto concluimos el cálculo. El resultado final de ISR que se debe de pagar es de $91.00

Felicidades, con esto concluimos de hacer el cálculo de ISR: solo terreno.  Ahora vamos a hacer el cálculo de siguiente nivel: Terreno y Construcción