Cálculo de ISR: Solo Construcción

En el artículo anterior vimos cómo realizar el cálculo de ISR por enajenación de inmuebles cuando solo se vende un terreno. En este artículo vamos a realizar otro cálculo muy sencillo, pero esta vez simularemos que lo que se vende es una construcción.  Este cálculo es conocido, sencillamente, como Cálculo de ISR: Solo Construcción.

Antes de empezar te compartimos un vídeo de cómo puedes realizar el cálculo en nuestra herramienta gratuita de cálculo de ISR. Si te gustaría saber más de ella y usarla de manera gratuita, puedes dar clic aquí.

¿Qué información necesitamos para el cálculo de ISR solo construcción ?

Para el cálculo de solo construcción se necesitan los siguientes valores (debajo de ellos encontrarás el valor que usaremos para este ejemplo, que son los mismos que usamos para el ejemplo pasado):

• Precio de adquisición 
• $10,000.00 MXN
• Precio de enajenación
• $20,000.00 MXN
• Fecha de adquisición
• 03/08/2012  
• Fecha de enajenación
• 22/05/2022 
• Cantidad de enajenantes y su porcentaje de participación

• 1 Enajenante que participa al 100% (este porcentaje sólo puede cambiar cuando hay más que 1 enajenantes, pero veremos este caso más adelante)

Manos a la obra

Teniendo la información necesaria para realizar el cálculo 

1. A diferencia del cálculo “solo terreno” en el cálculo “solo construcción”, el primer paso no va a ser calcular el ajuste por la inflación.  El primer paso, y única diferencia en la manera de hacer el cálculo, va a ser que primero se debe de calcular la depreciación de la propiedad.  
1. Primero debes de encontrar la diferencia de años entre la compra y venta del inmueble, en este caso son 9 años.
2. Después debes de multiplicar esta cantidad de años por 3% para encontrar el porcentaje de depreciación del inmueble
1. 9 X 3% = 27%
3. Sabiendo ahora que el inmueble se depreció un 27%, podemos calcular que el valor actual del inmueble es 73% (100% – 27%)

• 73% de $10,000 es igual a $7,300

1. Primero que nada va a ser necesario hacer el ajuste del precio de la construcción.  Esto ya lo hicimos en este artículo (aunque con diferentes números).  Utiliza como ejercicio realizar el cálculo de la inflación tu mismo.  Recuerda que debes de tomar el valor depreciado ($7,300) y no el valor completo.  Después de hacer el cálculo vemos que el valor ajustado por la inflación es:
   1. $11,150.75 MXN
   2. Como vemos, en el calculo solo construcción, la depreciación termina bajando mucho el precio de adquisición
2. Como no hay ninguna deducción adicional (como lo sería hacerle alguna mejora a la construcción), el total de deducciones va a ser este mismo número: $11,150.75. Se le llama deducción porque es el monto total que se va a restar del precio de venta ($20,000.00) para calcular la ganancia de esta operación.
3. El siguiente paso sería calcular la ganancia.  Este paso es muy sencillo ya cuando tenemos todos los valores de la transacción actualizados.  Lo único que se tiene que hacer es restarle al precio de venta todas las deducciones actualizadas.
   1. $20,000.00 – $11,150.75 = $8,849.25
   2. Esto quiere decir que de esta operación se obtuvo una ganancia de $8,849.25
4. Ahora lo que seguiría sería calcular la utilidad anual obtenida por el enajenante.  Esto es bastante sencillo también y se hace de la siguiente manera:
   1. Cantidad de años completos transcurridos: 9
   2. Dividir ganancia entre años = $8,849.25 / 9 = $983.25
5. Una vez obtenida la ganancia anual del enajenante podemos finalmente calcular el ISR que deberá pagar el mismo. Para esto necesitaremos consultar la tabla de tarifas del ISR.  La tabla de este año (2022) la puedes encontrar en la página oficial del Diario Oficial de la Federación dando clic aquí.
   1. Esta tabla es la misma sin importar si el cálculo es el de solo construcción o cualquier otra variante.
   2. Como vemos que la ganancia anual es de $983.25, esta cae en el primer escalón de la tabla:

1. Los pasos a seguir son:
1. Restar el límite inferior -> $983.25 – $0.01 = $983.24
2. Multiplicar por el porcentaje excedente -> $983.24 * .0192 (se divide entre 100 porque es un porcentaje) = $18.88
1. Con esto ya obtuvimos el impuesto que se debe de pagar por cada año
3. Ahora para encontrar el impuesto que se debe de pagar en total vamos a necesitar multiplicar el impuesto a pagar anual por la cantidad de años (9)
1. $18.88 * 9 = $169.92 (se debe redondear) = $170

1. Con esto concluimos el cálculo de ISR solo cosntrucción. El resultado final de ISR que se debe de pagar es de
1. $170

Como podemos ver, gracias a la depreciación sí se termina pagando un impuesto más elevado a compración del cálculo solo terreno en el que no existe la depreciación (casi el doble en este caso).