Definiciones del Cálculo de ISR

La fecha en la que se vende el inmueble.  Esta fecha la determinas tú en la aplicación.

Esta fecha siempre es la misma para el terreno y para la construcción.

El precio por el cual el inmueble es vendido.  Esta puede llegar a estar separada en Precio Enajenación del Terreno y Precio de Enajenación de la construcción.

Es la fecha en la que el inmueble fue comprado originalmente.  

Esta puede llegar a ser diferente para la construcción y para el terreno, dependiendo del cálculo que estés realizando.

El precio por el cual el inmueble fue comprado.  

Cuando se cuenta con terreno y construcción y no se tienen los precios por separado, por lo general se aplica la regla “ochenta veinte”, en la cual el precio se separa yéndose 80% del precio a la construcción y el 20% restante al terreno.

Las UDIs son unas unidades de valor que se determinan en base a la inflación. Estas son determinadas por el Banco de México.

Son necesarias para calcular el valor que una persona puede exentar al vender la casa donde estuvo viviendo.

Nuestro sistema las descarga en tiempo real del Banco de México a la hora de hacer el cálculo.

Este el valor que se podrá exentar si el enajenante está vendiendo el inmueble que fue su hogar.

Para calcular este valor se usa la siguiente formula:
700000 * UDIS * #ENAJENANTES

Este es el valor real a deducir. 

Es el menor entre la deducción que se calcula en el campo UDIs calculados y el precio de enajenación.

Esto es porque si el precio de enajenación es menor a las UDIs calculadas, pues se exenta el 100% del inmueble.

Es el porcentaje que sobre el cual se realizará el cálculo después de tomar en cuenta la exención por casa habitación.

Es el acrónimo de Índice Nacional de Precios al Consumidor.

Esta es una de las maneras que tenemos a nuestra disposición para calcular la inflación de un inmueble.

El Banco de México actualiza estos valores de manera mensual. y nuestra aplicación consulta por actualizaciones en tiempo real con el Banco de México a la hora de hacer un cálculo.  Es por esto que puedes confiar que a la hora de que tú hagas el cálculo, estás haciéndolo con los últimos valores que fueron publicados.

Puedes ver más a profundidad cómo funciona este cálculo en esta liga.

Este es uno de los factores que podemos usar para calcular la inflación de un inmueble.

Estos valores son actualizados anualmente y son publicados en el Anexo 9 de la Miscelanea Fiscal.

Puedes ver más a profundidad cómo funciona este cálculo en esta liga.

El factor de inflación que será utilizado para el cálculo (INPC o Factor Ajusted de Inflación).

Se escoge el más alto pues esto sube lo más posible el valor al precio de adquisición.

Como recordatorio, nos conviene que el precio de adquisición ajustado por inflación sea lo más alto posible, ya que de esta manera habrá menos ganacia y podrá el enajenante pagar menos ISR.

Puedes ver más a profundidad cómo funciona este cálculo en esta liga.

El factor de inflación que será utilizado para el cálculo (INPC o Factor Ajustado de Inflación).

Se escoge el más alto pues esto sube lo más posible el valor al precio de adquisición.

Como recordatorio, nos conviene que el precio de adquisición ajustado por inflación sea lo más alto posible, ya que de esta manera habrá menos ganacia y podrá el enajenante pagar menos ISR.

Puedes ver más a profundidad cómo funciona este cálculo en esta liga.

Este valor es el porcentaje por el cual la construcción del inmueble será depreciada.

Se obtiene multiplicando 3% por el número de años que transcurrieron entre la compra y venta del inmueble, teniendo como máximo una depreciación de 80%.

Este cálculo solo se realiza para la construcción y no para el terreno, ya que este no se deprecia.

Puedes ver cómo funciona a fondo esto en esta liga.

Es el valor de la construcción después de tomar en cuenta la depreciación.

Puedes ver más a profundiad cómo funciona esto en esta liga.

Aparece cuando existe una exención por casa habitación.

El precio original pagado por el deducible sin haberle aplicado la exención por casa habitación ni depreciado ni ajustado por la inflación.

En caso de aplicar la exención por casa habitación, los deducibles también deben de reducirse de acuerdo al monto que fue exento.

El valor que aparece aquí es el porcentaje restante después de hacer esta deducción.

El precio original pagado por el deducible.  Es decir, el precio no depreciado y no ajustado por la inflación.

Si existe exención por casa habitación, este monto ya lo está tomando en cuenta y será el que se use para calcular el valor actualizado del gasto deducible.

La fecha en la que se realizó el gasto deducible.

Este valor es el porcentaje por el cual el gasto deducible será depreciado.

Se obtiene multiplicando 3% por el número de años que transcurrieron entre la compra y venta del inmueble, teniendo como máximo una depreciación de 80%.

Este cálculo por lo general solo se realiza para deducibles de la construcción y no para el terreno.  Sin embargo hay casos donde puede suceder que un gasto en el terreno se deprecie o uno de la construcción no lo haga.

Puedes ver cómo funciona la depreciación a fondo esto en esta liga.

Es el valor de la construcción después de tomar en cuenta la depreciación.

Puedes ver más a profundiad cómo funciona esto en esta liga.

Es el acrónimo de Índice Nacional de Precios al Consumidor.

Esta es una de las maneras que tenemos a nuestra disposición para calcular la inflación.

El Banco de México actualiza estos valores de manera mensual. y nuestra aplicación consulta por actualizaciones en tiempo real con el Banco de México a la hora de hacer un cálculo.  Es por esto que puedes confiar que a la hora de que tú hagas el cálculo, estás haciéndolo con los últimos valores que fueron publicados.

Puedes ver más a profundidad cómo funciona este cálculo en esta liga.

Esta es uno de los factores que podemos usar para calcular la inflación de un inmueble.

Estos valores son actualizados anualmente y son publicados en el Anexo 9 de la Miscelanea Fiscal.

Puedes ver más a profundidad cómo funciona este cálculo en esta liga.

El factor de inflación que será utilizado para el cálculo (INPC o Factor Ajusted de Inflación).

Se escoge el más alto pues esto sube lo más posible el valor del gasto.

Como recordatorio, nos conviene que el precio del gasto ajustado por inflación sea lo más alto posible, ya que de esta manera habrá menos ganacia y podrá el enajenante pagar menos ISR.

Puedes ver más a profundidad cómo funciona este cálculo en esta liga.

El total de los deducibles actualizados que fueron aplicados tanto al terreno o la construcción. 

La suma de todos los deducibles tanto del terreno o de la construcción.

Es valor total que se pagó por el inmueble.  Es decir, el valor del terreno y/o construcción ajustado por inflación, depreciación y cualquier otro ajuste que se le haya tenido que hacer.

A esto también se le suman los resultados que obtenemos de las deducciones, también ya ajustadas como deba de ser. 

En pocas palabras es lo que se le va a restar al precio de venta para calcular la ganancia obtenida por la venta del inmueble.

Es la neta ganancia que se obtuvo por la venta del inmueble.

Sobre este valor se calculará el ISR por la venta del inmueble.

La cantidad de años que pasaron entre la compra y venta del inmueble.

La ganancia que se obtuvo cada año.  Se debe calcular porque el arancel que se usa para calcular el ISR está anualizado.

Qué porcentaje del inmueble que se vendió le pertenece al enajenante.

Esto es importante, porque la ganancia de cada enajenante cambiar de acuerdo a su participación.

La ganancia que obtuvo el enajenante.

Multiplicas la ganancia total por el porcentaje de participación y se obtiene este monto.

La ganancia que obtuvo el enajenante dividad entre los años transcurridos entre la compra y la venta del inmueble.

Ene esta parte aparecen las diferentes operaciones que se hacen para calcular el impuesto a pagar ya teniendo las ganancias por enajenante.

UTILIDAD MENOS RANGO INFERIOR IMPUESTO ANUAL = SUMA CUOTA FIJA

FACTOR (IMPUESTO ÷ UTILIDAD GRAVABLE DEL ENAJENANTE)

ISR TERRENO (UTILIDAD TERRENO * AÑOS * FACTOR)

ISR CONSTRUCCIÓN (UTILIDAD CONSTRUCCIÓN * AÑOS * FACTOR)

Los valores que encontramos aquí se obtienen a partir de un arancel que puedes encontrar en el anexo 8 de la miscelanea fiscal en la tabla 1.A.

El ISR que se le pagará al estado.  Es como máximo el 5% de la utilidad, pagando el restante a la fedearción.

El ISR que se le pagará a la federación.  Este es el monto que se exceda sobre el 5% de la ganancia.