En los artículos anteriores vimos cómo realizar el cálculo de ISR por enajenación de inmuebles cuando se vende solo terreno y solo construcción. Cuando se llega a vender tanto la construcción como el terreno, se le denomina al cálculo como Cálculo de ISR: Terreno y Construcción. Existen algunas variantes de este cálculo, y en este artículo veremos la más sencilla de todas, la variante de misma fecha ochenta veinte.  Puedes conocer más sobre qué significa cada variante visitando este artículo.

¿Qué información necesitamos para el cálculo ochenta veinte?

Lo primero que hay que saber, es que para realizar cálculos terreno y construcción, va a ser necesario calcular por separado el precio ajustado por la inflación y depreciación del inmueble y del terreno.  Una vez que se calculan, habrá que juntar los resultados para calcular la ganancia.

Para seguir, vamos a necesitar los siguientes valores (debajo de ellos encontrarás el valor que usaremos para este ejemplo, que son los mismos que usamos en los artículos pasados):

• Precio de adquisición 
• $10,000.00 MXN
• Como indica el nombre del cálculo (ochenta veinte), el valor de adquisición será dividido de la siguiente manera
• 20% para el terreno: $2,000
• 80% para la construcción: $8,000
• Precio de enajenación
• $20,000.00 MXN
• Fecha de adquisición
• 03/08/2012  
• Esta misma fecha se utiliza para actualizar y depreciar tanto la construcción como el terreno.  Por eso llamamos a este cálculo misma fecha.
• Fecha de enajenación
• 22/05/2022 
• Cantidad de enajenantes y su porcentaje de participación

1 Enajenante que participa al 100% (este porcentaje sólo puede cambiar cuando hay más que 1 enajenantes, pero veremos este caso más adelante)

Empecemos con el terreno

Como mencionamos antes, va a ser necesario calcular la inflación y la depreciación del terreno y la construcción por separado.  Empezaremos con el terreno, ya que, por no depreciarse, actualizar el valor del terreno es más sencillo.  Recuerda, el cálculo se llama ochenta veinte, porque le das el 20% del valor al inmueble y el 80% a la construcción.

Actualizar el valor del terreno funciona igual que como vimos en el artículo de inflación y hay que tomar en cuenta que como valor de adquisición se utilizará el 20% del valor total.

Te dejamos la tarea de hacer el cálculo manualmente, apoyándote con el artículo de inflación.  Recuerda que los valores que vas a usar son los mismos que encuentras en la parte de arriba de este artículo, solo ten en cuenta que el valor de adquisición que usarás serán $2,000.

Después de hacer tus cálculos, deberás de darte cuenta que $2,000 pesos de la fecha de compra (03/08/2012) actualizados al día de la fecha de venta (22/05/2022) equivalen a $3,055.00. 

Sigamos con la construcción

La actualización y depreciación de la construcción funciona igual que como vimos en el artículo de solo construcción. Al igual que el terreno, aplicaremos la ley ochenta veinte y el valor que usaremos como precio de adquisición de la construcción sera el 80% del precio de compra total, lo que equivale a $8,000.

De nuevo te invitamos a que tú mismo realices el ajuste por la inflación y la depreciación por tu propia cuenta. Después de haberlo hecho deberías llegar al resultado de que $8,000 pesos de la fecha de compra (03/08/2012) actualizados al día de la fecha de venta (22/05/2022) equivalen a $8,890.60.

Ahora calculemos la ganancia del ochenta veinte

Ya que tenemos dos valores depreciados y ajustados por la inflación, podemos calcular la ganancia.  

• Primero esto necesitamos sumar los dos valores:
• $8,890.60 + $3,055.00 = $11,975.60
• Calculamos la ganancia obtenida restando la suma de los valores actualizados al precios de enajenación
• $20,000.00 – $11,975.60 = $8,024.40
• Recuerda que para hacer el cálculo del ISR, necesitamos calcular la ganancia que se obtuvo cada año.
• De la fecha de adquisición pasaron 9 años.
• $8,024.40 / 9  = $891.60 pesos de ganancia en cada año.

Finalmente, calculemos el ISR a pagar

1. Una vez obtenida la ganancia anual del enajenante podemos finalmente calcular el ISR que deberá pagar el mismo.  Al igual que para obtener la ganancia, la ley ochenta veinte ya no se aplica aquí. Para esto necesitaremos consultar la tabla de tarifas del ISR.  Esta tabla la puedes encontrar en la página oficial del Diario Oficial de la Federación dando clic aquí.
1. Como vemos que la ganancia anual es de $891.60, esta cae en el primer escalón de la tabla:

1. Los pasos a seguir son:
1. Restar el límite inferior -> $891.60 – $0.01 = $891.59
2. Multiplicar por el porcentaje excedente -> $891.59 * .0192 (se divide entre 100 porque es un porcentaje) = $17.12
3. Le sumamos la cuota fija a este valor (que en este caso es cero, por lo que se queda igual)
4. Con esto ya obtuvimos el impuesto que se debe de pagar por cada año y para encontrar el impuesto total a pagar lo único que falta por hacer es multiplicar este valor obtenido por la cantidad de años que se obtuvo esta ganancia (9 años).
1. $17.12 * 9 (años) = $154.06 

¡Listo!

Felicidades, ya terminaste el cálculo de ISR: terreno y construcción, ochenta veinte, misma fecha.  Si has estado siguiendo esta serie de artículos, queremos que sepas que ya estás cerca de hacer los cálculos más complicados.  Te invitamos también a que intentes realizar este mismo cálculo en nuestra herramienta gratuita para calcular el ISR.

¡Nos vemos en el próximo artículo!