En los artículos anteriores vimos cómo realizar el cálculo de ISR por enajenación de inmuebles cuando se vende solo terreno y solo construcción. Cuando se venden tanto la construcción como el terreno, se denomina al cálculo como Cálculo de ISR: Terreno y Construcción. Existen algunas variantes, y en este artículo veremos la más sencilla de todas: la variante de misma fecha ochenta veinte. Puedes conocer más sobre qué significa cada variante visitando este artículo.
¿Qué información necesitamos para el cálculo ochenta veinte?
Para realizar cálculos de terreno y construcción, es necesario calcular por separado el precio ajustado por inflación y depreciación de cada uno. Una vez calculados, se juntan para calcular la ganancia.
Los valores que usaremos para este ejemplo son:
- División 80/20: el valor de adquisición total se divide
- 20% para el terreno: $2,000
- 80% para la construcción: $8,000
- Precio de enajenación: $20,000.00 MXN
- Fecha de adquisición: 03/08/2012 (misma para terreno y construcción)
- Fecha de enajenación: 22/05/2022
- Enajenantes: 1 al 100%
Cálculo del terreno
El terreno no se deprecia, solo se actualiza por inflación. Con el valor de adquisición de $2,000 (20% del total), aplicamos los mismos cálculos del artículo de inflación:
$2,000 pesos de 03/08/2012 actualizados al 22/05/2022 = $3,055.00 MXN
Cálculo de la construcción
La actualización de la construcción funciona igual que como vimos en solo construcción, aplicando la ley ochenta veinte al precio de adquisición: 80% del precio de compra total = $8,000.
$8,000 pesos de 03/08/2012 actualizados y depreciados al 22/05/2022 = $8,890.60 MXN
Cálculo de la ganancia
Ya que tenemos los dos valores actualizados:
- Suma de los valores: $8,890.60 + $3,055.00 = $11,975.60 MXN
- Ganancia: $20,000.00 – $11,975.60 = $8,024.40 MXN
- Ganancia anual (9 años transcurridos): $8,024.40 / 9 = $891.60 MXN por año
ISR a pagar
Con la ganancia anual de $891.60, consultamos la tabla de tarifas del ISR del Diario Oficial de la Federación. La ganancia anual cae en el primer escalón:
| Límite inferior | Límite Superior | Cuota Fija | % excedente |
|---|---|---|---|
| $0.01 | $7,735.00 | $0.00 | 1.92% |
- $891.60 – $0.01 = $891.59 MXN
- $891.59 × 1.92% = $17.12 MXN (ISR anual)
- ISR total: $17.12 × 9 años = $154.06 MXN
¡Listo! Ya terminaste el cálculo de ISR: terreno y construcción, ochenta veinte, misma fecha. Te invitamos a intentar realizar este mismo cálculo en nuestra herramienta gratuita para calcular el ISR.
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