Como ya hemos visto en esta guía de cálculo de ISR, se puede calcular el ISR cuando se vende solo un terreno, solo una construcción o se venden ambos. La cosa empieza a volverse un poco más compleja cuando se venden ambos y esto es porque existen variantes en la manera en que se puede realizar el cálculo. En este artículo analizaremos y explicaremos cuando se debe de utilizar cada variante y qué información necesitamos segun la variante.
Las diferencias provienen básicamente de:
-
- Si se cuenta o no con el precio del terreno y de la construcción por separado
- Si el terreno y la construcción fueron adquiridas en la misma fecha
- En caso de que se hayan comprado en diferentes fechas, forzosamente se necesitará tener el precio de la construcción y del terreno por separado
Cálculo de ISR por Enajenación de Inmuebles: Misma Fecha | Precio: Ochenta Veinte
Empezaremos con la versión del cálculo más sencilla. Analicemos qué significa el nombre.
Misma Fecha: significa que tanto la construcción como el terreno fueron adquiridos en una misma fecha.
Ochenta Veinte: si los valores de la construcción y del terreno no están marcados explícitamente por separado y se da un solo monto total, se permite dividir este valor total para calcular los precios finales del terreno y la construcción por separado. Como el nombre lo indica, 80% del precio total corresponderá a la construcción y el restante 20% al terreno.
La razón por la que se deben de separar estos valores, es que el valor de la construcción está sujeto a depreciación mientras el terreno no. Entonces, al actualizar estos valores (aplicarles tanto la inflación como
Datos que se requieren para hacer este cálculo:
-
- Fecha de Adquisición (es la misma para terreno y para construcción)
- Fecha de Enajenación (es la misma para terreno y para construcción)
- Precio de Adquisición (este valor es el que se divide ochenta veinte entre el terreno y la construcción)
- Precio de Enajenación
Cálculo de ISR por Enajenación de Inmuebles: Misma Fecha (sin ochenta veinte)
La única variante que existe con el cálculo anterior es que, en esta variante, se cuenta tanto con el precio del terreno como de la construcción por separado. El cálculo se hace de la misma manera.
Datos que se requieren para hacer este cálculo:
-
- Fecha de Adquisición (es la misma para terreno y para construcción)
- Fecha de Enajenación (es la misma para terreno y para construcción)
- Precio de Adquisición Terreno
- Precio de Adquisición Construcción
- Precio de Enajenación
Cálculo de ISR por Enajenación de Inmuebles: Diferente Fecha
Esta es la variante más complicada de todas. Se debe de aplicar cuando el terreno y la construcción son adquiridos en diferentes fechas. Es la más complicada (o le llamaré elaborada) porque tanto el cálculo de la ganancia del terreno y del inmueble se hacen por separados y se juntan al final para poder calcular el ISR de cada enajenante.
Datos que se requieren para hacer este cálculo:
-
- Fecha de Adquisición Terreno
- Fecha de Adquisición Construcción
- Fecha de Enajenación (es la misma para terreno y para construcción)
- Precio de Adquisición Terreno
- Precio de Adquisición Construcción
- Precio de Enajenación Terreno
- Precio de Enajenación Construcción