El Estado de San Luis Potosí publicó el Decreto Legislativo 0036, que introduce un nuevo Impuesto Cedular por la Enajenación de Bienes Inmuebles. Incluido en la Ley de Hacienda para el Estado, este gravamen entró en vigor el 1 de enero de 2025 y representa un paso hacia la diversificación de los ingresos estatales y el fortalecimiento de la autonomía financiera local.
Nuestro sistema de cálculo de ISR que puedes usar de manera gratuita ya está configurado para tomar en cuenta este impuesto (clic aquí para hacer cálculos gratis).
A continuación explicamos de manera clara en qué consiste este nuevo impuesto, a quiénes aplica y cómo se pagará.
1. ¿Qué es el Impuesto Cedular en San Luis Potosí por Enajenación de Bienes Inmuebles?
Es un impuesto estatal que grava los ingresos obtenidos por personas físicas a partir de la venta de inmuebles ubicados en el Estado de San Luis Potosí. Con este nuevo impuesto:
- Se busca reforzar las finanzas estatales con un mecanismo de recaudación propio.
- Se aplicará a quienes realicen operaciones de compraventa de bienes raíces en el territorio potosino.
- Se pretende fomentar la equidad fiscal, concentrándose principalmente en transacciones de alto valor.
2. ¿A quiénes afecta?
Los sujetos obligados son personas físicas que enajenen (vendan o transmitan) bienes inmuebles en San Luis Potosí.
- No importa si el contribuyente tiene su domicilio fiscal fuera del estado.
- Se incluye la recepción de pagos en efectivo, en especie, por servicios e incluso los recursos que provengan de un crédito.
Cabe destacar que los notarios públicos y demás fedatarios están facultados para calcular, retener y enterar (pagar) el impuesto a la Secretaría de Finanzas cuando se firme la escritura de compraventa.
3. Base gravable: ¿Cómo se calcula el impuesto?
La base gravable es la ganancia obtenida al vender el inmueble. Se determina así:
Paso 1 — Precio de venta: el mayor entre el valor pactado en la operación y el valor catastral o comercial determinado por el avalúo.
Paso 2 — Costo comprobado de adquisición ajustado, que incluye:
- El valor original de adquisición actualizado con base en el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC).
- Gastos deducibles (mejoras comprobadas en el inmueble, gastos notariales e impuestos pagados al adquirir la propiedad).
Ganancia = Precio de venta (paso 1) − Costo ajustado (paso 2)
4. Tasa del 3%
La tasa establecida es del 3% sobre la base gravable. Es decir, una vez que se calcula la ganancia obtenida en la venta, se aplica el 3% para determinar cuánto deberá pagarse de impuesto.
5. Exenciones del Impuesto Cedular en San Luis Potosí
Están exentas (no pagan este impuesto) las transacciones en las que las partes vendedoras sean adultos mayores (más de 60 años) que demuestren:
- Que enajenan su casa habitación.
- Que no hayan recibido este beneficio en los últimos 3 años inmediatos anteriores a la venta.
Estas exenciones buscan proteger a la población de menores recursos y a adultos mayores que venden su única propiedad.
6. Declaración y pago
El pago del impuesto se realizará por cada operación en la que participe el contribuyente.
Notarios y demás fedatarios:
- Calcularán y retendrán el impuesto al momento de la firma de la escritura.
- Deberán enterarlo a la Secretaría de Finanzas dentro de los primeros 17 días del mes siguiente a la operación.
- Están obligados a declarar la exención (si aplica).
- Quedan liberados de esta retención cuando el contribuyente sea una persona física con actividades empresariales (en cuyo caso se atenderá lo dispuesto en la Ley del ISR).
7. Justificación y objetivos de la reforma
a) Fortalecimiento de las finanzas estatales
Con este impuesto, San Luis Potosí busca diversificar sus fuentes de ingresos y reducir la dependencia de participaciones federales.
b) Enfoque de equidad fiscal
Se concentra en personas con mayor capacidad económica, aplicando exenciones para proteger a los sectores más vulnerables.
c) Formalización y transparencia
La colaboración de notarios como agentes retenedores promueve la formalización de las operaciones inmobiliarias y mejora el control del registro de transacciones.
d) Destino de la recaudación
Se espera que los recursos obtenidos se destinen a programas de desarrollo social, infraestructura y mejora de servicios públicos.
8. Entrada en vigor y consideraciones finales
- Fecha de inicio: 1 de enero de 2025.
- Reglas de operación: Permanecerán vigentes en tanto no se emitan nuevas disposiciones.
- Facultad de la Secretaría de Finanzas: Resolverá casos no previstos y podrá interpretar las reglas para su correcta aplicación.
Conclusiones
El Impuesto Cedular por Enajenación de Bienes Inmuebles en San Luis Potosí marca un cambio significativo en la política fiscal del estado. Al gravar la ganancia en la venta de inmuebles, se fortalece la autonomía financiera y se abre paso a una mayor equidad en la recaudación. Con el respaldo de los notarios como agentes retenedores, su cumplimiento se agiliza y asegura la transparencia en el mercado inmobiliario local.
Para quienes estén pensando vender una propiedad en el Estado a partir del 1 de enero de 2025, es importante contar con la asesoría adecuada, tanto para aprovechar las posibles exenciones como para cumplir con las obligaciones fiscales correspondientes.
Aprovechamos para volver a invitar a probar nuestro sistema de cálculo de ISR gratuito (clic aquí) y nuestro sistema para notarías e inmobiliarias (dando clic aquí).
