Deducibles en el Cálculo de ISR por venta de inmuebles

A lo largo de los artículos anteriores hemos visto cómo realizar el cálculo de ISR por enajenación de inmuebles en las diferentes variaciones como lo son es cuando se vende solo terreno, solo construcción y la combinación de ellos con ochenta veinte misma fecha o diferente fecha. En este artículo vamos a ver que dentro de cualquiera de ellos se pueden agregar deducibles o deducciones, éstas indican que aparte del costo del inmueble se le hizo alguna mejora o inversión al mismo y por ello se toma en cuenta al momento de hacer el cálculo del ISR.

Al agregar deducciones en el cálculo de ISR existen diferentes factores que se deben de tomar en cuenta y dependiendo de estos es la forma en la que se tiene que calcular el total de deducibles:

1. Fecha en que se realizó
2. Monto
3. Es de Terreno o Construcción 
4. Es depreciable o no

Los dos últimos factores van relacionados ya que generalmente los deducibles de Terreno son no depreciables mientras que las deducciones de construcción sí lo son, sin embargo, cuando el inmueble es Terreno se permite escoger si la deducción es depreciable o no y cuando el inmueble es construcción la deducción automáticamente es depreciable, ya que se tiene que tomar en cuenta que la depreciación que ha sufrido el inmueble a lo largo de los años.

A continuación, vamos a realizar algunos ejemplos, para ello tomaremos estos valores:

Fecha de enajenación         01/09/2022
Fecha de deducción            10/02/2016
Monto de deducción           $10,000

Es No Depreciable

1. Para obtener el total de deducciones en el cálculo de ISR hay que tomar en cuenta como afecta la inflación a dicho precio (se consultan los valores directamente de la página del Banco de México).

La fecha de deducción (10/02/2016) ………………………… INPC: 89.7778
La fecha de enajenación (01/09/2022) ……………………… INPC: 122.9480
Se divide el INPC de enajenación entre el INPC de deducción
          122.9480 / 89.7778 = 1.3695 (comprueba con la calculadora del INEGI)

Después se toma el ajuste de inflación:
Se restan las fechas para saber cuantos años han pasado desde que se adquirió
Fecha enajenación (01/09/2022) – fecha de deducción (10/02/2016) = 6 años
Se busca ese factor en el anexo 9 de la miscelánea fiscal, en este caso es 1.32.

Se comparan ambas, se toma en cuenta el mayor para multiplicarlo por el precio de deducción y así obtenemos lo que es el Total de Deducciones por Gastos:
           $10,000.00 MXN * 1.3695 = $13,695.00 MXN

Es Depreciable

Cuando las deducciones son depreciables se realizan los mismos cálculos de cuando son no depreciables salvo el primer cálculo que es obtener la depreciación.

Primero se calcula la diferencia de años entre las dos fechas:
           Fecha enajenación (22/07/2022) – fecha adquisición (08/04/2016) = 6 años
Se multiplica por el 3 por ciento:
           6 años * 3%  = 18%
Sabiendo ahora que el inmueble se depreció un 18%, podemos calcular que el valor actual del inmueble es 82% (100% – 18%). Luego se calcula el valor en pesos, es decir, el valor depreciado que es multiplicar el valor de depreciación por el valor en porcentaje actual:
            $10,000 MXN * 82% = $8,200.00 MXN

Ya teniendo el valor depreciado se realizan los mismos cálculos que en el proceso anterior:
             INPC:                         1.3695
             Ajuste inflación:      1.32
            Total de Deducciones por Gastos:  $11,229.90 MXN

Ya una vez que se obtiene el Total de Deducciones por Gastos se suman al precio actualizado correspondiente (terreno o construcción) para deducir el Total de Deducciones Actualizadas.