Viernes 8 de Mayo · 13:20 – 14:50 · CXXX Jornada Nacional del Notariado Mexicano, Aguascalientes 2026
Ponentes
- Not. Nancy Lorena Hevia Aguiar
- Not. Héctor Guillermo Galeano Inclán
- Not. Héctor José Victoria Maldonado
Desde 2014, la obligación de incorporar el complemento al CFDI en traslaciones de dominio ha generado dudas, omisiones y consecuencias fiscales graves para los contribuyentes. Un panel de notarios expertos analiza los casos más complejos y las soluciones prácticas.
Fundamento legal
Los artículos 29 y 29-A del Código Fiscal de la Federación (CFF) regulan la obligación y los requisitos formales de la emisión de Comprobantes Fiscales Digitales por Internet (CFDI o facturas electrónicas). El artículo 29 establece cuándo y cómo emitirlos —vía SAT o proveedores autorizados—, mientras que el 29-A detalla los requisitos obligatorios que deben cumplir.
El artículo 126 de la LISR, en sus párrafos primero y tercero, junto con la regla 2.7.1.20 de la RMF 2026, establecen la mecánica específica aplicable a las operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles celebradas ante notario público.
Algunas fechas importantes
La historia del complemento notarial tiene hitos precisos que conviene tener presentes, porque de ellos depende qué instrumento sirve —o no— como comprobante del costo de adquisición:
En 2014, el CFF tuvo una importante reforma en materia de comprobantes fiscales que derogó el artículo 29-B, el cual reconocía diversas formas de comprobación fiscal distintas a los CFDI. Como consecuencia directa, también se derogó la regla I.2.8.3.1.1.2 de la RMF para 2013, que permitía utilizar escrituras públicas o pólizas ante fedatario público como comprobantes fiscales.
A partir del 1° de abril de 2014, y conforme al artículo Décimo Segundo Transitorio de la Primera Modificación a la RMF para 2014 (publicada en el DOF el 13 de marzo de 2014), la escritura pública dejó de ser un elemento válido para comprobar el costo de adquisición. Actualmente, las normas vigentes de la RMF exigen el CFDI para la validación de cualquier operación.
Las fechas clave de este proceso son:
- 1° de enero al 30 de abril de 2014: período en el que la escritura pública aún era comprobante fiscal válido.
- 1° de abril de 2014: fecha de publicación del complemento notarial.
- 1° de mayo de 2014: fecha de obligatoriedad del complemento notarial.
- 1° de abril de 2023: fecha de obligatoriedad de la versión CFDI 4.0.
Adicionalmente, la 5ª Modificación a la RMF 2014 introdujo un Transitorio Décimo Séptimo relevante para operaciones de ese ejercicio que quedaron sin complemento: establece que el contribuyente afectado debe acudir al notario, quien expedirá un CFDI en cero pesos e incorporará el complemento correspondiente.
¿Qué es el complemento y por qué importa tanto?
El complemento notarial es un nodo de información que el notario incorpora al CFDI que expide por sus honorarios. No es un documento independiente: es parte de esa factura. Su función es permitir al adquirente de un inmueble acreditar el costo de adquisición para efectos de deducibilidad cuando en el futuro enajene ese bien.
La regla general — RMF 2026, regla 2.7.1.20 Para los efectos de los artículos 29 y 29-A del CFF, en aquellas operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles celebradas ante notarios públicos, los adquirentes de dichos bienes comprobarán el costo de adquisición para los efectos de deducibilidad y acreditamiento, con el CFDI que dichos notarios expidan por los ingresos que perciban, siempre y cuando los notarios incorporen a dichos comprobantes el correspondiente complemento por cada inmueble enajenado, que al efecto publique el SAT en su Portal.
Para que el complemento sea válido como comprobante del costo de adquisición, debe contener necesariamente los datos completos del notario, las partes contratantes, la descripción del bien inmueble y el valor de adquisición. Si falta cualquiera de estos elementos, el complemento no podrá servir como soporte fiscal ante una futura enajenación.
Sin ese complemento, el contribuyente carece de costo histórico comprobado. La consecuencia práctica es contundente: al momento de vender, la base gravable para calcular el ISR puede ser el precio total de venta, sin deducción alguna. En palabras simples: paga impuesto sobre algo que en realidad ya pagó cuando compró.
¿Cuándo debe expedirse el complemento?
La obligación recae en el notario cuando el enajenante es una persona física que no tribute en los capítulos II o III del Título IV de la LISR, o bien cuando el bien inmueble no forme parte del activo de una persona física que sí tribute en esos capítulos. Fuera de esos supuestos, corresponde al enajenante —persona moral o física con actividad empresarial— expedir directamente el CFDI por la enajenación.
Los casos que más frecuentemente generan dudas en la práctica notarial son los siguientes:
| Supuesto | ¿Quién expide el complemento? |
|---|---|
| Persona física sin actividad empresarial | El notario |
| Persona física con actividad empresarial, bien fuera de activo | El notario |
| Persona física con actividad empresarial, bien en activo | El enajenante (CFDI directo) |
| Persona moral Título II | El enajenante (CFDI directo) |
| Persona moral Título III (fines no lucrativos) | El enajenante (CFDI directo) — ver nota abajo |
| Copropiedad | El notario (un complemento con todos los copropietarios; se recomienda que cada uno reciba el suyo propio) |
| Sociedad conyugal | El notario (un solo complemento; al enajenar, la ley considera dos enajenantes y cada cónyuge deduce el 50% — art. 92 LISR) |
| Fideicomiso sin actividad empresarial (transparente) | El notario puede expedir complemento |
| Fideicomiso con actividad empresarial | El fideicomiso (se trata como persona moral; CFDI directo) |
| Adjudicación fiduciaria | No se expide complemento |
Nota sobre personas morales de Título III: Aunque el artículo 81 de la LISR trata a las personas morales con fines no lucrativos como personas físicas para algunos efectos del capítulo de enajenación de inmuebles, el CFDI lo debe expedir la persona moral. El notario no debe expedir complemento en este caso. Se trata de una excepción a la regla general de que cuando el notario calcula el impuesto, también expide el complemento.
Excepciones formales a la obligación notarial
La regla 2.7.1.20 establece de forma expresa los casos en que el notario no deberá expedir el complemento. Tratándose de transmisiones de propiedad, cuando se realicen:
a) Por causa de muerte (herencia o legado).
b) A título gratuito.
c) En las que el enajenante sea una persona moral.
d) En las que, en el mismo texto del instrumento que contenga la adquisición, se haga constar el convenio y aceptación de las partes de que será el propio enajenante quien expida el CFDI, por el importe total del precio o contraprestación convenidos o por el ingreso que, en su caso, corresponda por ley.
e) En las que los enajenantes sean personas físicas que tributan en el Título IV, Capítulo II de la Ley del ISR, y el inmueble forme parte del activo de la persona física.
f) Derivadas de adjudicaciones administrativas, judiciales o fiduciarias; formalización de contratos privados traslativos de dominio a título oneroso; así como todas aquellas transmisiones en las que el instrumento público no sea por sí mismo comprobante del costo de adquisición.
El inciso D: el convenio que perjudica al adquirente
La excepción del inciso d) contempla que no se expida el complemento cuando en el propio instrumento conste el convenio y aceptación de las partes de que será el enajenante quien expida el CFDI por el total del precio. El panel alerta sobre el uso indebido de esta disposición: incluir esa cláusula de forma rutinaria para "descargar" al notario de la obligación de emitir el complemento, sin que el adquirente comprenda las implicaciones de lo que está firmando.
En la práctica, ese comprador solo descubrirá el problema años después, cuando acuda ante otro notario a vender su inmueble y le informen que carece de costo de adquisición comprobado.
Casos específicos frecuentes en la práctica
Pluralidad de adquirentes (copropiedad)
Cuando existen dos o más adquirentes, el notario incorporará un solo complemento al CFDI que expida por sus honorarios notariales, registrando en él los datos de cada copropietario con el porcentaje que corresponde a cada uno. El notario puede entregar un tanto del CFDI a cada adquirente, e incluso una representación impresa si se requiere.
Sin embargo, la recomendación del panel es distribuir el pago de honorarios entre los adquirentes, de modo que cada copropietario pague su parte y cuente con su propio complemento individual, en el que se indique expresamente el porcentaje de copropiedad que adquiere. La interpretación del SAT es que el CFDI se expide a quien paga.
Sociedad conyugal
Cuando el adquirente es una persona casada bajo régimen de sociedad legal y el inmueble lo adquiere exclusivamente él, el complemento se expide a su nombre. No obstante, al momento de enajenar ese bien en el futuro, la ley fiscal considera que hay dos enajenantes (artículo 92 LISR) y en ese caso cada cónyuge tendrá derecho a deducir el 50% del costo de adquisición contenido en el complemento.
Lo mismo aplica cuando el bien forma parte de una sociedad conyugal desde la adquisición.
¿Se puede entregar el complemento al enajenante?
Sí. Si el complemento fue incorporado para soportar fiscalmente la adquisición, puede entregarse el XML y la representación impresa tanto al adquirente o adquirentes como al enajenante o enajenantes, pues ambos son partes en la operación y tienen interés legítimo.
Datos de RFC en el complemento
Todos los adquirentes que sean residentes fiscales en México —independientemente de su nacionalidad— deben contar con RFC propio. El uso de los RFC genéricos (XAXX010101000 para nacionales sin RFC, o XEXX010101000 para extranjeros no inscritos en el RFC) está reservado exclusivamente para adquirentes residentes en el extranjero que no estén inscritos en el RFC, conforme al artículo 29-A, fracción IV, segundo párrafo del CFF y el artículo 99, fracción III de la LISR.
El caso del fideicomiso: una distinción clave
En operaciones inmobiliarias a través de fideicomiso es indispensable distinguir dos figuras antes de determinar quién expide el CFDI:
Si se trata de una adjudicación fiduciaria, no debe expedirse complemento (cae en la excepción del inciso f).
Si se trata de una compraventa u otro acto traslativo de dominio instrumentado a través de un fideicomiso, la determinación depende de si el fideicomiso tiene o no actividades empresariales. En un fideicomiso sin actividades empresariales (fideicomiso transparente), el notario puede expedir el complemento. En un fideicomiso con actividades empresariales, es el propio fideicomiso el que expide el CFDI directamente, y el notario no interviene con complemento.
La excepción de 2014–2017: qué dice realmente la regla
La regla 2.7.1.20 contempla una excepción muy específica para quienes adquirieron inmuebles durante 2014 —ejercicio en el que coexistieron el régimen de la escritura como comprobante (enero–abril) y el del complemento (mayo–diciembre)— y cuya operación se formalizó en escritura pública ante notario público a más tardar el 31 de diciembre de 2017.
En ese supuesto, cuando el contribuyente va a enajenar el bien y no cuenta con el complemento de la operación original —porque el enajenante no expidió el CFDI correspondiente y el notario que formalizó la operación no incorporó el complemento al CFDI que debía emitir por su ingreso—, podrá comprobar el costo de adquisición del inmueble exclusivamente al momento de realizar la enajenación, solicitando al notario público que formalice esa nueva operación la emisión del comprobante fiscal correspondiente, en los términos de la presente regla.
Para ello, el notario que formalice la nueva enajenación emitirá el CFDI por el honorario del servicio notarial solicitado, asentando en el atributo "Condiciones De Pago" la leyenda "Complemento notarios, adquisición en el ejercicio fiscal 2014", e incorporará el complemento con la información de la operación original conforme al documento notarial en que fue formalizada.
Dos precisiones importantes sobre esta excepción:
- No aplica a operaciones de 2015 en adelante; la acotación a 2014 obedece al carácter mixto de ese ejercicio fiscal.
- La "formalización antes del 31 de diciembre de 2017" se refiere a operaciones cuya escritura pública se otorgó dentro de ese plazo.
Los ejidos y el programa de vivienda: una laguna urgente
Un área de oportunidad identificada en el panel tiene que ver con los ejidos y comunidades agrarias, cuya tierra es parte importante del sustrato del Programa de Vivienda del Bienestar. Muchos ejidos carecen de RFC, de e.firma vigente o de sellos digitales, lo que genera un cuello de botella operativo en la cadena de titulación hasta los beneficiarios finales.
El problema estructural es el siguiente: la regla establece que el notario no deberá emitir complemento cuando el enajenante sea persona moral —lo cual incluye a los ejidos— pero estos carecen de los elementos técnicos para expedir ellos mismos el CFDI. No existe actualmente una válvula de escape en la regla para este supuesto. La propuesta que se plantea en el panel es incluir una excepción explícita que permita al notario emitir el complemento cuando el enajenante sea un ejido o comunidad agraria que no cuente con RFC ni medios para facturar directamente.
Propuesta de cláusulas para la escritura pública
Las cláusulas propuestas son de carácter opcional, orientadas a generar certidumbre jurídica para las partes. Su inclusión en el instrumento se recomienda en todo caso en que la situación fiscal del enajenante pueda generar dudas sobre quién debe expedir el comprobante.
Cláusula A — cuando el notario expide el complemento:
"Hago saber a la parte adquirente que comprobará el costo de adquisición del inmueble objeto de este instrumento para los efectos de deducibilidad y acreditamiento, con el Comprobante Fiscal por Internet CFDI que el suscrito notario expedirá por los ingresos que perciba, con el complemento que se incorpore al mismo por cada inmueble enajenado en términos de la Regla 2.7.1.20 de la Resolución Miscelánea Fiscal vigente a esta fecha."
Cláusula B — cuando el complemento corresponde al enajenante (casos de excepción):
"Hago saber a la parte adquirente que comprobará el costo de adquisición del inmueble objeto de este instrumento para los efectos de deducibilidad y acreditamiento, con el Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI) que la persona moral enajenante expedirá por los ingresos que perciba, en términos de los artículos 29 y 29-A del Código Fiscal de la Federación. La falta de expedición de dicho comprobante dará lugar a que el adquirente no pueda deducir ni acreditar el costo del inmueble adquirido, lo que puede representar una carga tributaria adicional al momento de enajenar el inmueble, independientemente de las responsabilidades tributarias a que diere lugar tal omisión."
Reflexión final: el contribuyente que no sabe que tiene un problema
Quizás el punto más importante del panel no es técnico, sino ético. Nuestra sociedad no está preparada para entender las consecuencias de no contar con un complemento notarial. El contribuyente que compró en 2016 sin obtener su XML firmado descubrirá el daño solo cuando ya sea difícil o imposible remediarlo: cuando el notario que formalizó aquella operación ya no ejerza, tenga sus sellos cancelados o haya fallecido.
La solución estructural requiere que el SAT habilite un canal de comunicación efectivo para que el contribuyente pueda reportar la omisión del obligado a expedir la factura, sin que las consecuencias recaigan exclusivamente en el adquirente que no "supo pedir". Mientras tanto, la primera línea de protección es el notario: la emisión del complemento debe ser automática, no una gestión posterior.
Basado en las presentaciones del panel "Consideraciones sobre expedición de CFDI Complemento por parte del notario público", CXXX Jornada Nacional del Notariado Mexicano y VI con Perspectiva de Género, Aguascalientes, 8 de mayo de 2026.